Страхование новостройки при ипотеке

Почему страхование новостройки в ипотеку зависит от этапа

Ключевой момент в том, что на разных стадиях сделки закладывается разный объект. Пока дом не сдан, квартиры физически нет, и в залоге у банка находится не она, а имущественное право требования по договору долевого участия. Заложить и застраховать готовые стены нельзя, потому что стен ещё нет.

Когда дом введён в эксплуатацию и вы зарегистрировали право собственности, предмет залога меняется. Теперь в ипотеку заложена сама квартира, и вот здесь закон об ипотеке требует страховать конструктив. С этого момента страхование новостройки при ипотеке ничем не отличается от вторичного жилья.

Поэтому нет смысла оформлять полис страхования конструктива заранее, на этапе стройки. Он просто не на что будет распространяться. Подробнее логику залога на разных стадиях мы разбирали в статье про страхование квартиры для ипотеки.

Этапы ДДУ и эскроу: что происходит с деньгами и залогом

С 2019 года почти все новостройки продаются через эскроу-счета. Ваши деньги (свои и ипотечные) банк переводит не застройщику напрямую, а замораживает на специальном счёте. Застройщик получает их только после сдачи дома. Это сильно снижает риск недостроя, но на страхование влияет косвенно.

Для заёмщика важны три опорные точки. На первой вы подписываете ДДУ и ипотечный договор, деньги уходят на эскроу. На второй дом сдаётся и получает разрешение на ввод в эксплуатацию. На третьей вы подписываете акт приёма-передачи и регистрируете право собственности в Росреестре.

Нужно ли страхование на этапе стройки

По закону об ипотеке обязательного страхования конструктива на этапе стройки нет, потому что закладывать нечего. Но у банка есть свои требования, и часто они касаются не квартиры, а заёмщика.

Личное страхование, то есть страхование жизни и здоровья, банк нередко предлагает оформить сразу при выдаче кредита. Формально оно добровольное, но при отказе ставка по ипотеке обычно выше на 1-3 процентных пункта. Экономику этого выбора мы подробно посчитали в материале про стоимость страхования ипотеки.

• Страхование конструктива на этапе стройки, не требуется, объекта ещё нет.
• Страхование жизни заёмщика, добровольное, но влияет на ставку, банк предложит сразу.
• Титульное страхование, для первички обычно не нужно, риск оспаривания сделки минимальный.
• Ремонт и отделка, можно застраховать отдельно уже после получения ключей, по желанию.

Титульное страхование для новостройки: нужно ли

Титул защищает от риска, что сделку признают недействительной и вы потеряете право собственности. Для вторичного жилья это реальная история: у квартиры могла быть цепочка перепродаж, наследники, недееспособные продавцы. У новостройки такой истории нет. Вы первый собственник, квартира куплена напрямую у застройщика.

Поэтому для первички банки почти никогда не требуют титул, а сами страховые считают риск низким. Исключения бывают при переуступке прав по ДДУ, когда вы покупаете квартиру не у застройщика, а у другого дольщика. Тогда появляется предыдущий владелец права, и титул может иметь смысл. Что это за защита и кому она реально нужна, разобрано в статье про титульное страхование.

Как и когда оформить полис по требованию банка

Порядок простой. Как только вы получили ключи и зарегистрировали право собственности, банк ждёт от вас полис страхования конструктива. На это обычно даётся срок, прописанный в кредитном договоре, чаще всего это несколько недель после регистрации.

Оформлять полис у страховой, которую навязывает банк, вы не обязаны. Подойдёт любая компания из списка аккредитованных, а этот список у большинства банков открытый и большой. Мы страховой агент, помогаем сравнить условия аккредитованных страховщиков и подобрать полис, который банк точно примет. Прикинуть сумму заранее удобно через калькулятор ипотечного страхования.

• Дождитесь регистрации права собственности в Росреестре.
• Проверьте в кредитном договоре срок на предоставление полиса.
• Выберите страховую из списка аккредитованных вашим банком.
• Оформите полис на страховую сумму не ниже остатка долга.
• Передайте полис в банк до истечения срока, чтобы не получить штрафную ставку.

Где реально можно сэкономить на страховании новостройки

Первое правило экономии, не платить за то, что пока не нужно. Пока дом строится, полис конструктива оформлять рано. Страхуйте квартиру после получения права собственности, не раньше.

Второе, не соглашаться на первую предложенную страховую. Тарифы аккредитованных компаний отличаются заметно, и по одному и тому же объекту разброс цен бывает существенным. Сравнение нескольких страховщиков экономит ощутимую сумму каждый год. Про то, как снижать платёж при продлении, есть отдельный разбор о том, как продлить ипотечную страховку дешевле.

Третье, считать личное страхование по деньгам, а не по привычке. Иногда полис жизни дешевле, чем надбавка к ставке за его отсутствие, иногда наоборот. Всё зависит от возраста, суммы и срока кредита. Общий подбор ипотечного полиса удобно начать со страницы ипотечного страхования.