Страхование коммерческой недвижимости: цена и риски

Что относится к коммерческой недвижимости

Под этим термином страховщики понимают любые объекты нежилого назначения:

Внутри объекта страхование делится на слои, и выбирают их отдельно:

• отдельные офисные и торговые помещения, встроенные помещения на первых этажах;
• здания целиком: торговые, административные, производственные, складские;
• помещения общественного питания и бытового обслуживания;
• апартаменты и объекты, которые юридически не являются жильём;
• гаражные боксы, машино-места, паркинги;
• объекты незавершённого строительства, но с особыми условиями;
• земельные улучшения и внешние элементы: ограждения, навесы, малые архитектурные формы, элементы благоустройства.

Какие риски включают для нежилых объектов

Базовый набор похож на жилой, но пропорции другие: убытки крупнее, и чаще встречаются события, связанные с эксплуатацией.

Отдельная важная опция для арендного бизнеса это <strong>страхование потери арендного дохода</strong>. Если помещение после убытка невозможно использовать, арендатор перестаёт платить, при этом кредит и коммунальные расходы остаются. Опция компенсирует арендную плату за период восстановления, с лимитом по сроку. Для объектов с кредитной нагрузкой она часто важнее, чем дополнительные риски по конструктиву.

• пожар, взрыв, удар молнии, а также повреждение водой при тушении;
• авария водопровода, отопления, канализации, систем пожаротушения;
• проникновение воды из соседних помещений и протечка кровли;
• противоправные действия третьих лиц: кража со взломом, вандализм, поджог;
• стихийные бедствия: буря, град, снеговая нагрузка на кровлю, подтопление;
• наезд транспортных средств, падение деревьев и конструкций;
• бой стекла: витрины, стеклянные фасады, входные группы;
• падение летательных аппаратов и их частей;
• террористический акт, этот риск включается отдельной опцией.

Страховая сумма: главная ошибка собственников

Коммерческая недвижимость стоит дорого, и соблазн сэкономить на премии приводит к занижению страховой суммы. Это прямой путь к урезанной выплате: по <a href="https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ac8aa4833507a4954fd3a6034190e50a8f69afa9/">статье 949 ГК РФ</a> при страховой сумме ниже действительной стоимости страховщик возмещает убыток пропорционально их отношению. Застраховали здание на 60% стоимости, получите 60% от любого убытка, включая частичный.

Как считать сумму правильно:

Если объект в залоге, банк обычно требует сумму не ниже остатка задолженности. Это требование закона о залоге: по <a href="https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d6a6f78c4ebb741fe8b701e86e35bba9af23c965/">статье 343 ГК РФ</a> заложенное имущество страхуется от рисков утраты и повреждения на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования, если иное не предусмотрено законом или договором. Для собственника это минимум, а не ориентир: при полной гибели объекта остатка кредита на восстановление не хватит.

• берите восстановительную стоимость, то есть во сколько обойдётся заново построить или отремонтировать объект в текущих ценах;
• не включайте в сумму стоимость земельного участка: земля не горит и не страхуется;
• для встроенного помещения не учитывайте долю в общем имуществе здания, в полис идёт только ваше помещение;
• учитывайте инженерные системы отдельно, если они дорогие: лифт, котельная, система вентиляции торгового зала;
• пересматривайте сумму хотя бы раз в год, цены на стройматериалы и работы меняются быстро;
• рыночная цена объекта и восстановительная стоимость это разные цифры. В центре города рынок выше стоимости стройки, на окраине бывает наоборот.

Объект сдан в аренду: что меняется

Когда помещением пользуется арендатор, риск перестаёт быть под вашим контролем, и структура страхования меняется.

Логика та же, что при сдаче жилья, которую мы разбирали в материале про <a href="/blog/kvartira/strahovanie-pri-sdache-kvartiry/">страхование при сдаче квартиры в аренду</a>, только в коммерческой аренде суммы крупнее, а арендатор меняется чаще.

• <strong>Конструктив и инженерию страхует собственник.</strong> Это его имущество, и ответственность за состояние несущих элементов тоже его.
• <strong>Отделку и своё оборудование страхует арендатор</strong>, если ремонт и оснащение делал он.
• <strong>Ответственность страхуют оба</strong>, но за разное: собственник как владелец объекта, арендатор как пользователь помещения.
• <strong>В договоре аренды пропишите обязанность арендатора оформить полис</strong> с нужными рисками и минимальной суммой, а также предоставить вам копию. Это рабочий способ не оказаться крайним, когда арендатор затопит соседей.
• <strong>Проверьте назначение использования.</strong> Если в полисе указано «офис», а арендатор открыл кафе с кухней, страховщик вправе отказать: изменилась степень риска, о которой его не уведомили. Об изменениях надо сообщать письменно.

Из чего складывается цена

Тарифы по коммерческой недвижимости не регулируются государством, поэтому расчёты разных компаний по одному объекту расходятся сильно. Разумная практика это считать полис сразу в нескольких страховых и сравнивать не только цену, но и исключения. Отправить данные по объекту на расчёт можно на <a href="/strahovanie-kvartiry/">странице страхования имущества</a>, а общие принципы имущественного полиса для бизнеса собраны в разборе <a href="/blog/biznes/strahovanie-imushchestva-biznesa/">страхования имущества бизнеса</a>.

Порядок действий при убытке

1. Остановите развитие ущерба: перекройте воду, обесточьте объект, вызовите аварийные службы. 2. Зафиксируйте событие официально: МЧС при пожаре, полиция при проникновении, управляющая организация при аварии коммуникаций. 3. Уведомите страховую в срок по договору, а если объект в залоге, то и банк. 4. Не начинайте ремонт до осмотра экспертом, кроме срочных мер по предотвращению дальнейшего ущерба. 5. Соберите документы: выписку из ЕГРН, акт о событии, фотографии, смету на восстановление, при аренде договор с арендатором. 6. Если объект простаивает и опция потери арендного дохода включена, сразу заявите и этот убыток, приложив договоры аренды и расчёт.

Что обычно происходит с нежилыми объектами

Самый частый тяжёлый убыток в коммерческой недвижимости связан с кровлей и коммуникациями. Протечка после ливня или прорыв стояка на верхнем этаже проходит по нескольким помещениям сразу, и собственник получает не один ремонт, а цепочку претензий от арендаторов, которые не могут работать. Если в полисе нет блока потери арендного дохода, выпавшую аренду собственник теряет полностью.

Второй сюжет это пожар, причина которого находится у арендатора. Горит электрика в его зоне, страдает конструктив собственника и помещения соседних арендаторов. Дальше всё зависит от того, кто что застраховал: конструктив идёт по полису собственника, отделка и оборудование по полисам арендаторов, а взаимные претензии разбираются через их полисы ответственности. Когда у арендаторов полисов нет, собственник остаётся с объектом и с переговорами о взыскании.

Третий сюжет это повреждение фасада и остекления: наезд транспорта, падение наледи, работы подрядчика на соседнем участке. Такие убытки редко бывают огромными, но происходят регулярно, и франшиза в полисе должна быть подобрана так, чтобы эти случаи не оставались целиком на собственнике.

Отдельная история: объект в залоге

Когда помещение или здание находится в залоге у банка, страхование перестаёт быть добровольным решением. Условия задаёт кредитный договор, и в нём обычно прописаны минимальная страховая сумма, перечень рисков, иногда список аккредитованных страховщиков и порядок указания банка выгодоприобретателем.

Из этого следуют три практических момента. Первый: сумма по требованию банка привязана к остатку долга, а он уменьшается. Для банка этого достаточно, для собственника нет: при полной гибели объекта остатка кредита на восстановление не хватит, поэтому разумно страховать по восстановительной стоимости, а не по остатку задолженности.

Второй: выгодоприобретателем в части непогашенного долга идёт банк. При убытке выплата сначала закрывает кредит, и только разница достаётся собственнику. Если объект нужно восстанавливать и продолжать им пользоваться, порядок выплаты стоит обсудить с банком заранее, вплоть до направления возмещения на ремонт.

Третий: просрочка продления полиса по залоговому объекту это нарушение кредитного договора. Банки реагируют на это штрафами или повышением ставки, поэтому дату продления держат в календаре отдельно от всего остального.

Как торговаться по цене и что подготовить к расчёту

Расчёты разных страховщиков по одному объекту расходятся сильно, и причина чаще не в жадности, а в неизвестности. Чем меньше данных, тем больше запас, который андеррайтер закладывает в тариф. Поэтому первое, что снижает цену, это полный пакет сведений об объекте.

К расчёту имеет смысл подготовить: год постройки и материал стен и перекрытий, площадь и этажность, состояние кровли и коммуникаций с датами последнего ремонта, наличие пожарной сигнализации и пожаротушения, сведения об охране и видеонаблюдении, перечень арендаторов с видами деятельности, историю убытков за последние годы и документы на объект.

Дальше работают три рычага. Франшиза: её повышение заметно снижает премию, а мелкие убытки по фасаду и остеклению вы закрываете сами. Набор рисков: терроризм и падение летательных аппаратов стоят денег, и брать их нужно осознанно, исходя из расположения объекта. Единый договор на несколько объектов: портфель из нескольких помещений считается дешевле, чем те же объекты по отдельным полисам.

Последнее, о чём стоит помнить: сравнивать предложения нужно не по цене, а по сочетанию цены, исключений и порядка расчёта выплаты. Полис, который дешевле на десять процентов, но считает выплату с учётом износа отделки, в реальном убытке окажется дороже.